| Wet kwaliteitsborging voor het bouwen |
Op 21 februari jl. heeft de Tweede Kamer het wetsvoorstel “Kwaliteitsborging voor het bouwen” aangenomen en ligt deze thans ter behandeling voor bij de Eerste Kamer. Als alles daar goed en volgens planning verloopt, treedt het wetsvoorstel op 1 januari 2018 in werking.
Elders in deze Info wordt aandacht besteed aan het uit het voorstel voortvloeiende stelsel van de private kwaliteitsborging.
In dit artikel gaat het om de met het wetsvoorstel beoogde wijzigingen in Boek 7, titel 12, afdeling 1 (Aanneming van werk in het algemeen) en afdeling 2 (Bijzondere bepalingen voor de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf) van het Burgerlijk Wetboek (BW). Met de wijzigingen wil de wetgever de positie van zowel zakelijke – als particuliere opdrachtgevers in de bouw verbeteren.
1. Aanscherping waarschuwingsplicht aannemer
Aan de al bestaande algemene waarschuwingsplicht van de aannemer in artikel 7:754 BW wordt een bepaling toegevoegd. Hierin wordt aangegeven, dat in geval van aanneming van een bouwwerk een waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig dient te geschieden. Daarbij dient de aannemer de opdrachtgever tijdig te wijzen op de mogelijke gevolgen voor de deugdelijke nakoming van de overeenkomst. Deze bepaling wordt dwingendrechtelijk van aard indien de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Er mag dus niet ten nadele van een dergelijke opdrachtgever van deze bepaling worden afgeweken.
2. Consumentendossier (Overdrachtsdossier)
Aan de algemene bepalingen van afdeling 1 wordt een nieuw artikel 757a toegevoegd, luidende:
“In geval van aanneming van een bouwwerk legt de aannemer bij de kennisgeving dat het werk klaar is om te worden opgeleverd, bedoeld in artikel 758, lid 1, een dossier aan de opdrachtgever over met betrekking tot het tot stand gebrachte bouwwerk. Het dossier bevat gegevens en bescheiden die volledig inzicht geven in de nakoming van de overeenkomst door de aannemer en de te dien aanzien uitgevoerde werkzaamheden en bevat in ieder geval:
a. tekeningen en berekeningen betreffende het tot stand gebrachte bouwwerk en de bijbehorende installaties, en een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties, alsmede de gebruiksfuncties van het bouwwerk;
b. gegevens en bescheiden die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk.”
Dit betreft een ander dossier, dan het dossier dat in het kader van de private kwaliteitsborging ten behoeve van het bevoegd gezag moet worden opgesteld. Het dossier omschreven in artikel 757a is bedoeld voor de opdrachtgever. Blijkens de toelichting bij het amendement op basis waarvan dit artikel in het uiteindelijk door de Tweede Kamer goedgekeurde wetsvoorstel is gekomen, moet de aannemer in dit dossier o.a. aantonen dat hij het bouwwerk volgens de regels van goed en deugdelijk werk heeft gerealiseerd en dat hij de in de aannemingsovereenkomst vastgelegde afspraken is nagekomen. Daarnaast zal de aannemer in dit dossier moeten verklaren en aantonen dat hij aan de wettelijke regels en prestatie-eisen heeft voldaan.
3. Aansprakelijkheid voor al dan niet verborgen gebreken bij oplevering
Op dit moment wordt in artikel 7:758, lid 3, BW bepaalt, dat de aannemer is ontslagen van aansprakelijkheid voor gebreken die de opdrachtgever op het tijdstip van de oplevering redelijkerwijs had moeten ontdekken.
Lid 3 blijft in stand, maar er zal wel een nieuw vierde lid worden toegevoegd, luidende:
“In afwijking van het derde lid, is bij aanneming van bouwwerken de aannemer aansprakelijk voor gebreken die bij de oplevering van het werk niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. Van dit lid kan niet ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, voor zover de opdrachtgever een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In andere gevallen kan van dit lid alleen ten nadele van de opdrachtgever worden afgeweken, indien dit uitdrukkelijk in de overeenkomst is opgenomen.”
In de nieuwe situatie zal de aannemer na oplevering van een bouwwerk dus ook aansprakelijk blijven voor gebreken die bij de oplevering niet zijn ontdekt, tenzij deze gebreken niet aan de aannemer zijn toe te rekenen. De bewijslast komt daarmee bij de aannemer te liggen. In relatie tot een particuliere opdrachtgever wordt de bepaling dwingendrechtelijk van aard en kan er dus niet ten nadele van deze opdrachtgever van worden afgeweken.
4. Informatieplicht over verzekering
Aan de bijzondere bepalingen van afdeling 2 wordt een nieuw artikel 765a toegevoegd, luidende:
“1. Voordat de opdrachtgever gebonden is aan een overeenkomst als bedoeld in artikel 765 dan wel een daartoe strekkend aanbod, informeert de aannemer de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig of en, zo ja, op welke wijze de nakoming van zijn verplichtingen tot uitvoering van het werk en zijn aansprakelijkheid voor gebreken die aan hem zijn toe te rekenen door een verzekering dan wel een andere financiële zekerheid is of zal worden gedekt. Deze informatie wordt op een voor de opdrachtgever duidelijke en begrijpelijke wijze verstrekt en ziet in ieder geval op de omvang van de verzekering of de financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de som waarvoor de verzekering is afgesloten dan wel de financiële zekerheid is verstrekt.
2. De in het eerste lid bedoelde informatie vormt een integraal onderdeel van de overeenkomst.”
De door sommige partijen gewenste verplichte verzekering heeft het wetsvoorstel niet gehaald. Maar wel wordt de aannemer zometeen verplicht om de opdrachtgever schriftelijk en ondubbelzinnig te informeren of en hoe hij verzekerd is, dan wel of hij een andere financiële zekerheid biedt voor het afbouwen van het bouwwerk bij insolventie en het herstellen van bouwfouten na oplevering van het bouwwerk. Volgens de toelichting van de minister, kan dat bijvoorbeeld middels een garantie- en waarborgregeling zijn. De verschafte informatie moet in duidelijke en begrijpelijke taal zijn opgesteld en voor de gemiddelde opdrachtgever inzichtelijk en leesbaar zijn. Volgens diezelfde toelichting zou de aannemer de relevante informatie via een soort standaarddocument kunnen aanbieden, vergelijkbaar met de in de financiële branche gehanteerde financiële bijsluiter.
5. Actievere houding aannemer benodigd in het kader van de 5%-regeling
Op basis van de huidige tekst van artikel 7:768 BW staat een 5%-depot/vervangende zekerheid vanaf de oplevering van de woning gedurende 3 maanden vast bij de notaris en moet de notaris het depot/de vervangende zekerheid na deze 3 maanden vrij laten vallen aan de aannemer, tenzij de opdrachtgever voortijdig aan de notaris kenbaar maakt dat hij gebruik maakt van zijn opschortingsrecht en dat een deel van het bedrag/de zekerheid gehandhaafd moet blijven. Met het wetsvoorstel wordt er straks ook een actievere houding van de aannemer verwacht.
In een nieuw lid 2 zal het volgende worden bepaald:
“De aannemer stelt de opdrachtgever uiterlijk twee maanden na het tijdstip van oplevering, doch niet eerder dan één maand na dat tijdstip, schriftelijk in de gelegenheid aan te geven of hij van de in artikel 262 van Boek 6 toegekende bevoegdheid (zijnde het opschortingsrecht) gebruik wenst te maken. De aannemer stuurt hiervan een afschrift aan de notaris.”
De eerste zinsnede van het huidige lid 2 (straks lid 3) zal als volgt worden aangevuld:
‘De notaris brengt het bedrag in de macht van de aannemer nadat drie maanden zijn verstreken na het tijdstip van oplevering’, indien hij het afschrift, bedoeld in het tweede lid, heeft ontvangen”.
Heeft de notaris straks in de nieuwe situatie niet het bedoelde afschrift van de ondernemer ontvangen, dan valt het depot/de zekerheid niet automatisch meer vrij na de 3 maanden na oplevering, ook al heeft de notaris op dat moment niets van de opdrachtgever mogen vernemen. Heeft de notaris wel het afschrift ontvangen, maar maakt de opdrachtgever hierop geen gebruik van zijn opschortingsrecht, dan valt het depot/de zekerheid vrij na 3 maanden. Heeft de notaris het afschrift ontvangen en maakt de opdrachtgever hierop wel gebruik van zijn opschortingsrecht, dan zullen de thans geldende regels omtrent de opschorting en de uiteindelijke vrijval van overeenkomstige toepassing blijven.
Daar waar op dit moment in artikel 7:768 gesproken wordt van ‘vervangende zekerheid’, wordt dit in het voorstel vervangen door ‘gelijkwaardige zekerheid’. |
|
|
|
